“Sử dụng đúng mục đích sử dụng đất” là một nguyên tắc bất di bất dịch và xuyên suốt của quy định pháp luật về đất đai từ xưa đến nay. Theo đó, mục đích sử dụng đất được quy định rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào thì “người chủ đất” chỉ được sử dụng theo đúng mục đích đó. Thế nhưng, trên thực tế, dễ dàng bắt gặp “nhiều công trình nhà hàng, quán ăn, nhà ở, thậm chí là khu nghỉ dưỡng, homestay mọc lên trên đất nông nghiệp sai phép, sai mục đích sử dụng đất chính” dẫn đến chủ đất thì bị xử phạt, còn công trình thì buộc phải tháo dỡ.
Luật Đất đai 2024 đã mở rộng và bổ sung quy định về việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Đất nông nghiệp không chỉ được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp mà còn có thể kết hợp với kinh doanh thương mại và dịch vụ. Phần diện tích sử dụng khác với mục đích chính thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất như thuê đất trả tiền hàng năm cho nhà nước.
Ví dụ, người sử dụng đất trồng vườn cây ăn quả có thể xây dựng thêm công trình phù hợp với quy định để phục vụ việc kinh doanh du lịch sinh thái và đóng tiền thuê đất hàng năm cho nhà nước đối với phần diện tích đất được xây dựng các công trình này. Trong khi theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật dưới Luật hướng dẫn thì hành vi xây công trình trên đất nông nghiệp để kinh doanh như trên là sai phạm và là đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính: https://reatimes.vn/ba-ria-vung-tau-covy-farm-xay-dung-tren-dat-nong-nghiep-su-dung-dat-sai-muc-dich-202240111111059821.htm
Mặc dù chế định “sử dụng đất kết hợp đa mục đích” lần đầu tiên xuất hiện tại một văn bản Luật là Luật Đất đai 2024, nhưng hình thái sử dụng đất kết hợp này đã xuất hiện từ Luật Đất đai 1993 (Điều 64, 65 quy định Đất sử dụng làm các công trình công nghiệp, khoa học, kỹ thuật phục vụ quốc phòng, quốc phòng kết hợp làm kinh tế). Tuy nhiên, Luật đất đai trước đây vẫn chưa có đầy đủ một khung pháp lý về sử dụng đất kết hợp đa mục đích một cách rõ ràng như Luật Đất đai 2024. Cách duy nhất để người dân có thể sử dụng đất đa mục đích một cách hợp pháp trước khi Luật Đất đai 2024 ra đời là xin chuyển đổi một phần mục đích sử dụng đất hoặc phải “phạm luật”.
Theo Luật Đất đai 2024, để sử dụng đất kết hợp đa mục đích, người dân cần tuân thủ các điều kiện và quy định pháp luật, chẳng hạn như không làm thay đổi loại đất, không ảnh hưởng đến quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường, và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Diện tích đất sử dụng vào mục đích khác (đa mục đích) không được vượt quá 50% diện tích đất có mục đích sử dụng chính. Người sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải lập phương án sử dụng đất và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Quy trình phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp cũng được quy định rõ ràng, giúp đảm bảo việc sử dụng đất đúng quy hoạch và mục đích, hạn chế tình trạng sử dụng đất sai mục đích.
Những quy định mới trong Luật Đất đai 2024 phản ánh sự thay đổi linh hoạt hơn trong chính sách quản lý đất đai của Nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khai thác tối đa tiềm năng của quỹ đất, đồng thời đảm bảo phát triển bền vững và bảo vệ môi trường. Các quy định mới về sử dụng đất kết hợp đa mục đích cũng giúp phát triển kinh tế cho người dân và nâng cao nguồn thu ngân sách nhà nước.
Cuối tuần vừa qua, LHLegal đã có buổi thảo luận chi tiết về chế định sử dụng đất đa mục đích theo Luật Đất đai 2024, do bạn Trung Hậu chuẩn bị chính, dưới sự hỗ trợ khâu slide thuyết trình của bộ phận MKT, và sự đóng góp ý kiến của các thành viên khác của LHLegal. Buổi thảo luận định kỳ này thực sự hữu ích cho các thành viên của LHLegal, vì đã giúp nâng cao kiến thức và kỹ năng áp dụng pháp luật về đất đai vào công việc.
Luật sư Lê Nguyên Hòa